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《邯鄲市國有劃撥地上非住宅房屋辦理不動產登記實施辦法(試行)》政策解讀
時間:2019-05-28 15:24:00      來源:      點擊:

《邯鄲市國有劃撥地上非住宅房屋辦理不動產登記實施辦法(行)》政策解讀

 

為深化城鎮住房制度改革,開放住房二級市場,培育新的經濟增長點,原建設部、原國土資源部等部門先后頒布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》《經濟適用房管理辦法》等辦法規定,為劃撥土地上已購公有住房、經濟適用房等房屋上市交易提供了基礎依據。由于歷史原因,一些國有劃撥土地上經批準建成的非住宅房屋(如已購公有住房、保障性住房底層商鋪、經營、辦公等房屋)有房產權屬證明,沒有土地權屬證明,房產權益人與該房產所依附的土地權益人不一致,致使這些房屋無法辦理不動產登記或上市交易。本《實施辦法》(試行)出臺將有效解決這些問題,既能保障人民群眾的合法權益,又能防止國有資產流失,擴大房地產交易市場,激活社會資本,為我市經濟社會發展注入新的活力。

    一、法律依據

    《邯鄲市國有劃撥地上非住宅房屋辦理不動產登記實施辦法(試行)》主要依據《不動產登記暫行條例》(國務院令第 656 號)、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部令第69號)及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(國家土地管理局令〔1992〕第1號)、《關于已購公有住房和經濟適用房上市出售中有關土地問題的通知》(國土資發〔1999〕31號)等相關文件精神,本著“尊重歷史、面對現實,解決遺留問題,規范登記程序,維護使用者合法權益,防止國有資產流失”的原則,并結合我市實際,制定《實施辦法》(試行)。

    二、適用范圍                                           本《實施辦法》(試行)所稱國有劃撥土地上非住宅房屋范圍,主要適用于叢臺區、復興區、邯山區和邯鄲經濟技術開發區內,國有劃撥土地上經批準建成與住宅使用同一宗土地的經營性非住宅房屋。本《實施辦法》(試行)強調劃撥地上非住宅房屋建設要符合土地利用總體規劃、城鄉建設規劃、建設工程規劃等要求,并依法取得房屋所有權證書或符合不動產首次登記條件。我市其他縣(市、區)國有劃撥土地上非住宅房屋辦理不動產登記,可參照本實施辦法執行。具體辦法,各縣(市、區)政府可根據實際情況進行制定。

    三、補交土地出讓金計算方法

    參照原國土資源部《關于已購公有住房和經濟適用房上市出售中有關土地問題的通知》中補交土地價款的計算方法:補交土地價款(元)=標定地價(元/平方米)×繳納比例(≥10%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)×年期修正系數。本《實施辦法》(試行)確定國有劃撥土地上非住宅房屋補交土地出讓金計算方法為:

    補交土地出讓金=該宗地現基準地價(元/平方米)×上市房屋分攤土地面積(平方米)×繳納比例(40%)。

    其中,上市房屋分攤土地面積=上市房屋建筑面積÷該棟樓總建筑面積×該棟樓樓基座占地面積。

    關于確定上市房屋補交土地出讓金繳納比例為40%,是根據《劃拔土地使用權管理暫行辦法》第二十六條規定:“土地使用權出讓金,區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式,按標定地價的一定比例收取,最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價,按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。”按原國土資源部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》第一條第(一)款規定:“已有基準地價但未評估標定地價的城鎮,可在簡化修正系數體系后,采用基準地價系數修正法測算標定地價,測算公式為:標定地價(元/平方米)=基準地價(元/平方米)×區位修正系數×容積率修正系數。”為方便房屋交易雙方能自行概算應繳納的土地出讓金數額,便于操作,這里將基準地價直接代替標定地價來計算應補交土地出讓金。

    四、土地出讓合同的簽訂

    國有劃撥土地補交土地出讓金后,劃撥土地變更為出讓土地,應當簽定土地出讓合同。但本著既完善土地使用權出讓手續,又簡化操作程序的目的,國有劃撥土地上非住宅房屋在辦理不動產登記時,不再簽訂土地出讓合同,由不動產登記機構按照本《實施辦法》(試行)代收土地出讓金,以補交出讓金相關票據及不動產登記記事記載為依據,確定土地使用權權利人的合法權益。

    五、關于其他非住宅房屋辦理要求

    按照有關法律法規規定,在國有劃撥土地上已建成的與住宅相配套的獨立商業、辦公、文化、教育、醫療等其他用房應當辦理不動產登記。其土地出讓金繳納應遵照以下規定:

    根據《河北省人民政府關于加強保障性安居工程建設和管理的意見》(冀政〔2012〕70號)文件精神,集中建設的保障性住房小區內,政府投資建設的商業和綜合服務設施,產權歸政府所有,原則上用于出租經營,其收益專項用于保障性住房建設、維護、管理等。符合出售規定的,也可經設區市、縣(市)政府批準,按市場價格出售一定比例的商業和綜合服務設施,出售所得優先用于保障性住房項目建設及償還貸款本息等。根據《河北省人民政府 關于加快棚戶區改造工作的實施意見》(冀政〔2013〕85號)規定,對于棚戶區改造規模較大的安置小區,需要配建的商業、服務業等經營性設施用地可以分宗的,應以招標、拍賣、掛牌方式供地,不能獨立分宗的地塊,可以通過協議方式供地。由企業自主實施國有工礦棚戶區改造,屬于原拆原建且利用企業原有存量劃撥用地的,可以采取協議出讓方式辦理供地手續。

    六、實施操作中有關要求

    形成劃撥土地的成因復雜,歷史遺留問題較多,辦法出臺后,市房地產交易管理和登記部門在實際操作過程中要認真把握,妥善處理,不斷規范該類問題土地出讓和不動產登記辦理程序,做到尊重歷史、實事求是、依法行政、便民利民,既要維護權益人合法權益,又要防止國有資產流失,使歷史遺留問題得到有效解決。

 
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